房与地之间流向中衍生的财产风险

近几年,随着我国农业经济的进一步发展,农村土地制度改革的深化,尤其是在新农村建设的进程中,农村城市化的发展需要大量使用、开发农村的非农业建设用地。由此引发的问题是:农村的集体建设用地和宅基地这两类非农建设用地的使用权能否流转?这些非农土地能否作为房地产开发经营的土地?出卖农村宅基地,或者未经土地征收直接将集体建设用地建造的商品房进行出售的行为,是否符合《物权法》和相关法律的规定?《物权法》及相关法对此是如何规定的?引起了社会各阶层的强烈关注。专家明确指出,我国实行的是房地一体化原则,也就是说土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一人。房地产转让或抵押时,房屋所有权和土地使用权必须同时转让,抵押,房地一体化原则也被称为“房随地走”或“地随房走”,这种规定源于房屋与土地不可分离的自然属性。“小产权房”是在农民集体所有的土地上建造的房屋,根据“地随房走”的规则,购买农村集体建设用地上的房屋也相应的导致集体所有的土地使用权的转让。但是,根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定,农村集体的土地使用权此时并不能发生流转,房与地的相互依赖性无疑导致房屋的转让违背了法律的规定,所以房屋的买主也就不可能获得房屋的真正所有权。
文中专家依照《物权法》的内容及精神,就农村土地上的“小产权房”及其依附的建设用地、《物权法》关于宅基地使用权的规定、非农土地到底能否流转等敏感问题逐一进行了答疑和展望,以馔读者规避其内涵风险。

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